Ein Kaufvertrag ist beim Notar unterschrieben, die Erleichterung bei Verkäufer und Käufer ist groß. Kurz darauf trifft die Rechnung des Maklers ein. Genau an diesem Punkt stellt sich oft die Frage: Wann wird Maklerprovision fällig? Entscheidend ist nicht der spätere Eigentumsübergang im Grundbuch, die Schlüsselübergabe oder die Auszahlung des Kaufpreises. Maßgeblich sind der Maklervertrag, der erfolgreiche Vertragsabschluss und die konkret vereinbarte Zahlungsfrist.
Der Regelfall: Fälligkeit nach wirksamem Kaufvertrag
Bei einem Immobilienverkauf entsteht der Anspruch auf Maklerprovision grundsätzlich, sobald durch die Maklertätigkeit ein wirksamer Hauptvertrag zustande gekommen ist. In der Praxis ist das regelmäßig der notariell beurkundete Kaufvertrag. Der Makler muss also nicht abwarten, bis der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, die Auflassungsvormerkung eingetragen wurde oder Käufer und Verkäufer die Immobilie übergeben haben.
Das klingt auf den ersten Blick überraschend, ist aber nachvollziehbar: Die vereinbarte Leistung eines Verkaufsmaklers besteht darin, einen geeigneten Käufer nachzuweisen oder den Kaufvertrag erfolgreich zu vermitteln. Ist dieser Vertrag wirksam geschlossen, ist das Vermittlungsziel in der Regel erreicht.
Die Rechnung wird dennoch nicht zwingend am Tag des Notartermins zahlbar. Häufig enthält der Maklervertrag oder die Provisionsrechnung eine Frist von etwa sieben, zehn oder 14 Tagen. Diese Frist bestimmt, wann der bereits entstandene Anspruch tatsächlich bezahlt werden muss. Eigentümer und Käufer sollten die Vereinbarung daher vor der Unterschrift genau prüfen.
Wann wird die Maklerprovision fällig – und welche Voraussetzungen gelten?
Der notarielle Kaufvertrag allein beantwortet nicht jede Frage. Damit eine Provision verlangt werden kann, müssen mehrere Voraussetzungen zusammenkommen. Es muss ein wirksamer Maklervertrag bestehen, der Makler muss eine nachweisende oder vermittelnde Tätigkeit erbracht haben und diese Tätigkeit muss für den Kaufvertrag ursächlich gewesen sein. Außerdem muss der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen sein.
Ein einfaches Beispiel: Ein Eigentümer beauftragt einen Makler mit dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Köln. Der Makler ermittelt den Marktwert, erstellt das Exposé, prüft Interessenten, organisiert Besichtigungen und führt die Verhandlungen. Kommt es mit einem von ihm vermittelten Interessenten zum Notartermin, ist die Ursächlichkeit in der Regel klar erkennbar.
Anders kann es liegen, wenn ein Interessent dem Eigentümer bereits vor der Beauftragung bekannt war und der Makler auf den Vertragsabschluss keinen Einfluss hatte. Auch bei unklaren oder widersprüchlichen Vereinbarungen kann es auf die Details ankommen. Eine sauber dokumentierte Beauftragung und transparente Kommunikation schützen beide Seiten vor späteren Missverständnissen.
Nicht erst bei Grundbucheintrag oder Schlüsselübergabe
Viele Beteiligte verbinden den wirtschaftlichen Abschluss eines Verkaufs mit der Kaufpreiszahlung oder der Schlüsselübergabe. Für die Maklerprovision sind diese Schritte normalerweise nicht ausschlaggebend. Die folgende zeitliche Reihenfolge hilft bei der Einordnung:
- Maklervertrag und Vermarktungsauftrag werden geschlossen.
- Der Makler weist einen Käufer nach oder vermittelt die Vertragsverhandlungen.
- Käufer und Verkäufer unterzeichnen den notariellen Kaufvertrag.
- Die Provision wird nach der vereinbarten Zahlungsfrist fällig.
- Kaufpreiszahlung, Besitzübergang und Grundbuchumschreibung folgen meist erst danach.
Es gibt jedoch Ausnahmen. Ist der Kaufvertrag beispielsweise unter eine aufschiebende Bedingung gestellt, kann der Provisionsanspruch erst mit Eintritt dieser Bedingung entstehen. Das kann etwa bei noch ausstehenden Genehmigungen relevant sein. Auch individuelle Vereinbarungen im Maklervertrag können den Zahlungszeitpunkt abweichend regeln, sofern sie rechtlich zulässig und klar formuliert sind.
Scheitert der Kauf nach einem wirksam geschlossenen Notarvertrag später an der Finanzierung des Käufers, bleibt der Provisionsanspruch im Regelfall bestehen. Das Finanzierungsrisiko trägt grundsätzlich der Käufer. Etwas anderes kann gelten, wenn der Vertrag von Anfang an unwirksam war, wirksam aufgehoben wird oder die Parteien besondere Regelungen zur Provision getroffen haben. Gerade bei komplexen Verkäufen, Erbengemeinschaften oder Gewerbeobjekten lohnt sich deshalb eine genaue Prüfung der Vertragsunterlagen.
Wer zahlt die Provision beim Verkauf einer Wohnimmobilie?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten beim Verkauf an private Käufer besondere gesetzliche Regeln. Sie sollen verhindern, dass Käufer einseitig mit der gesamten Maklercourtage belastet werden, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
Bei einer echten Doppelbeauftragung von Käufer und Verkäufer müssen beide Parteien grundsätzlich gleich hohe Provisionsanteile tragen. Beauftragt zunächst nur eine Seite den Makler und soll die andere Seite später einen Anteil übernehmen, darf die beauftragende Partei nicht weniger zahlen als die andere. Zudem kann die andere Partei zur Zahlung verpflichtet werden, wenn nachgewiesen ist, dass die zuerst verpflichtete Partei ihren Anteil bezahlt hat.
Die konkrete Gestaltung hängt vom Einzelfall ab. Hat allein der Käufer einen Makler mit einer gezielten Suche beauftragt und ist der Verkäufer nicht provisionspflichtig, kann die Verteilung anders aussehen. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken oder gewerblich genutzten Immobilien greifen die speziellen Verbraucherschutzregeln ebenfalls nicht immer in gleicher Weise. Hier kommt es auf Objektart, Käuferrolle und Vertragsgestaltung an.
Für Eigentümer bedeutet das: Die Courtage und ihre Aufteilung sollten bereits im Vermarktungsauftrag eindeutig festgelegt werden. Ein professioneller Verkaufsprozess schafft Klarheit, bevor Exposé, Besichtigungen und Verhandlungen starten. So wissen alle Beteiligten, welche Kosten auf sie zukommen und wann sie damit rechnen müssen.
Was auf der Provisionsrechnung stehen sollte
Eine nachvollziehbare Rechnung sorgt für Sicherheit auf beiden Seiten. Sie sollte das vermittelte Objekt, die Vertragsparteien, den Kaufvertrag beziehungsweise Notartermin, den vereinbarten Provisionssatz, die Berechnungsgrundlage sowie Umsatzsteuer und Zahlungsfrist klar ausweisen.
Die Provision wird meist als Prozentsatz des beurkundeten Kaufpreises vereinbart. Ob sie inklusive oder zuzüglich Umsatzsteuer genannt wird, muss eindeutig erkennbar sein. Bei einem Kaufpreis, der sich nachträglich durch Vereinbarungen ändert, etwa wegen mitverkaufter beweglicher Gegenstände oder einer Kaufpreisanpassung, kann die Berechnung im Detail geprüft werden müssen.
Wer eine Rechnung erhält, sollte nicht nur auf den Betrag schauen. Wichtig sind auch die zugrunde liegende Vereinbarung und die Frage, ob die Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sind. Offene Punkte lassen sich am besten frühzeitig und sachlich mit dem Makler klären, bevor eine Zahlungsfrist verstreicht.
Sonderfall Vermietung: Hier gilt das Bestellerprinzip
Bei der Wohnraumvermietung gelten andere Regeln als beim Immobilienverkauf. Grundsätzlich zahlt diejenige Partei den Makler, die ihn beauftragt hat. Beauftragt ein Vermieter einen Makler mit der Suche nach einem Mieter, darf die Provision normalerweise nicht auf den Wohnungssuchenden übertragen werden.
Eine Vermittlungsprovision wird bei Wohnraummiete erst fällig, wenn aufgrund der Maklertätigkeit ein Mietvertrag zustande kommt. Für Wohnungssuchende ist die Höhe zudem gesetzlich begrenzt: maximal zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer. Bei Gewerbemietverträgen gelten wiederum andere Spielräume, weshalb eine individuelle vertragliche Prüfung sinnvoll sein kann.
Für Eigentümer: Klare Vereinbarungen schaffen einen ruhigen Verkauf
Die Frage nach der Maklerprovision sollte nicht erst nach dem Notartermin aufkommen. Eigentümer profitieren davon, vor Beginn der Vermarktung festzuhalten, welche Leistungen erbracht werden, wie hoch die Courtage ist, wer sie trägt und wann sie zahlbar wird. Das gilt besonders bei mehreren Eigentümern, bei Erbengemeinschaften oder wenn ein Objekt sowohl privat als auch gewerblich genutzt wird.
Bei Burgwinkel gehört diese Transparenz zu einem strukturierten Verkaufsprozess: von der Wertermittlung über die Käuferansprache bis zur Begleitung beim Notartermin. Klare Unterlagen und ein fester Ansprechpartner geben Eigentümern die Sicherheit, dass der Verkauf nicht nur erfolgreich, sondern auch organisatorisch sauber abgewickelt wird.
Wer die Provision vorab verständlich regelt, schafft eine verlässliche Grundlage für die Zusammenarbeit. Dann bleibt nach dem Notartermin Raum für das Wesentliche: den Übergang der Immobilie gut vorbereitet und mit einem sicheren Gefühl zu gestalten.